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【嘉伦原创】文化旅游项目投资开发“七步诗”

浏览量:1648 发布时间:2019-04-08

文化旅游业保持快速发展态势,成为推动我国经济发展的新经济增长点。随着我国人民生活水平的提高及旅游业设施和行业发展逐步完善,旅游业保持迅速增长态势。中国旅游研究院、国家旅游和文化部数据中心发布的《2018旅游经济蓝皮书》数据显示2018年全国国内游客达55.4亿人次,比2017年增长了10.76%。中国旅游业对GDP综合贡献率超过11%,高于世界平均水平。

在政策积极鼓励、行业整体向好、市场需求旺盛的环境下,国内众多企业加入文化旅游产业投资、运营热潮。中美嘉伦公司的典型客户群体——省级重点国有投融资企业凭借国企品牌、投融资实力、区域影响力等有力因素,成为地方文化旅游产业投资的积极参与者及有力竞争者。其中,不少颇具实力的企业集团尝试通过强化政企合作、深入参与规划、创新合作模式、获取优质土地、推进资本运作、有效业态融合、推动项目复制等“七步”,推进文化旅游项目投资运营,实现景区开发价值最大化,具有代表性。

第一步、强化合作,借PPP项目提前锁定旅游项目

许多企业(尤其是地方大型国有企业)在政府倡导PPP模式、推进基础设施建设的背景下,已通过投资PPP项目切入区域市场,并凭借优质的工程和运营水平,提升城市品位、提升环境质量、形成品牌效应、赢得社会口碑,构筑良好的政企关系。在此基础上,积极对接潜在优质文旅项目,提出“打造旅游目的地”等发展思路,容易得到地方政府的认可,实现潜在旅游项目的“提前锁定”。通过“PPP项目+运营项目”的整体投资组合,成功获得了项目运营资产及未来稳定现金流来源,实现了区域投资回报的整体平衡。

第二步、规划先行,深度参与温泉镇整体发展规划

通过深度参与编制旅游开发区域总体规划,明确区域战略发展契机(如新型城镇化建设),明确区域发展方向(如温泉、康养等),明确相关配套体系建设,明确区域发展的整体目标。通过四个明确,确保了地方政府将市场看好的“文化旅游”作为区域主导产业,保证了项目在区域内的重点位置,使企业希望构建的“大景区+多业态+新模式”开发运营模式拥有政策依据。

第三步、模式创新,掌握核心资源、形成垄断优势

高品质的文化旅游项目往往具有很强的独特性,项目包含的旅游资源更具稀缺性、排他性等特点。因此,企业应尽最大努力与地方政府创新合资、合作模式,获取优质土地资源、水资源、林地资源、温泉资源、历史文化资源等合法开发权/开采权,形成核心优势,对竞争者及潜在竞争者构筑市场壁垒,真正掌握区域文化旅游开业开发的主动权。

第四步、土地获取,夯实项目基础、带动区域发展

契合“新型城镇化建设”主题,由项目公司摘牌,取得土地使用权,牢牢掌握项目核心区土地使用权;采用租赁形式获取经营权,有效获取非核心区的土地经营权,降低重资产投入;合作开发项目辐射区域内土地,让周边居民通过旅游项目的带动,切实享受产城结合带来的发展红利;同时,为其他企业进入该区域预留空间,为长期互利共赢的合作创造条件。

第五步、资本运作,破解资金、人才、运营等难题

融资方面,重点突破非银行金融机构融资和银行表外业务融资,并按照不同商业阶段的回报率匹配相适应的资金,形成自有资金,政策资金、银行贷款、表外融资、股权融资等组成的结构化的融资体系。在股权融资时,重点关注产业结构优化、运营能力提升等关键点,引入在管理经验、资金、品牌、市场等方面具有良好条件的地方城投、温泉运营公司、专业投资公司、旅行社等相关企业,实现优势互补。同时,积极通过并购、合资合作等方式解决人才缺失、机制不活的问题,适时引入专业化的、有实战经验的操盘、运营团队,提升项目运营管理水平。

第六步、业态融合,形成旅游+地产+商业+X格局

通过涉水核心景区打造,带动周围土地的增值,通过加强周边产业资源的结合,培育新型产业,提升项目投资盈利。通过旅游带动人气提升和土地增值,进一步利用整体开发和土地储备优势,打造商业地产、旅游地产、高端住宅、养老地产等商业及住宅产品。通过“旅游+地产+商业+X”的模式,项目前期依托地产开发回笼大量资金,减少投资压力,后期反哺旅游与商业;文化旅游业务逐渐成熟后,带来的长期利润将作为主要盈利来源;最终实现短、中、长期收益的有机平衡。

第七步、项目复制,有序推进品牌输出、模式输出

在现有的文旅开发运营模式成熟后,企业短期内可以品牌输出为优,积极向运营管理经验输出、旅游品牌输出等领域发展,可参考曲江旅游的发展模式。面向中长期,则采用模式输出方式,寻找优质资源、开发新项目,可参考“乌镇——古北水镇”的开发运营模式。

以上“七步”,基本覆盖了企业推进文化旅游项目投资运营的全过程,希望能对相关企业(尤其是具有较好文化旅游资源禀赋的省市内的国有投融资集团)从事文化旅游产业投资、开发、运营工作有所裨益。 【本文作者:中美嘉伦李斯超,未经允许不得转载,违者追究法律责任】



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