专业化运营 差异化分类 一体化融合 ——湖南兴湘集团国有“三资”盘活的系统实践
一、案例概况
湖南兴湘投资控股集团有限公司（以下简称"兴湘集团"）作为湖南省属唯一国有资本运营平台，深入贯彻全省国有"三资"清查处置与管理改革部署，针对存量不动产低效闲置、业态混杂、价值释放不充分等痛点，创新构建专业化运营、差异化分类、一体化融合的三维实践路径，系统推进存量资产分类转型盘活。该案例成功入选国务院国资委地方国企盘活存量资产典型案例，形成了"楼宇转科创、厂区转文创、土地变资金"的可复制范式。嘉伦国咨研究认为，兴湘集团的实践突破了传统存量资产处置的单点思维，构建了系统完备的分类盘活体系，为地方国企同类工作提供了可落地的实践框架。
二、重组背景与现实动因
（一）省属国企重组催生资产重构需求
伴随湖南省属国企战略性重组纵深推进，兴湘集团功能定位向国有资本运营、科技创新投资、产业培育升级转型，原有产业结构下沉淀的大量不动产资产与新主业发展匹配度持续下降。集团体系内管理租赁及处置类资产77处、股权资产5家、合作开发资产8处，资产规模大、权属分散、整体运营效率偏低，成为制约集团高质量发展的重要因素。
（二）传统运营模式凸显价值困境
集团存量不动产长期处于分散化、粗放式管理状态，呈现三大痛点：一是业态混杂低效，以原新物产汽车城大楼为代表的核心楼宇以低端租赁为主，租赁户涵盖仓储、物流、零售等多个领域，设施陈旧、安全隐患突出，租金水平与核心区位优势严重不匹配；二是土地闲置沉淀，华升股份等子公司因产业升级搬迁遗留大量低效工业用地，属地政府无意收储、市场受让方难寻，长期处于低效利用状态；三是非主业资产错配，部分停产企业遗留土地与集团主业发展关联度低，既无法产生持续收益，又占用大量管理资源。传统"一刀切"出租或简单转让的模式，难以充分释放资产价值。
（三）"三资"改革明确工作方向
2023年湖南省全面启动国有"三资"清查处置与管理改革，确立"一切国有资源尽可能资产化、一切国有资产尽可能证券化、一切国有资金尽可能杠杆化"的改革方向，提出"能用则用、不用则售、不售则租、能融则融"的分类处置原则，为兴湘集团系统推进存量资产盘活提供了政策遵循与行动指南。同时，长沙"全球研发中心城市"建设、株洲城市更新等区域战略部署，也为存量资产转型提供了外部战略机遇。
三、实践路径
兴湘集团以"三资"改革为契机，坚持系统思维、分类施策，从专业化运营体系搭建、差异化分类处置、一体化融合发展三个维度发力，推动存量资产从"粗放管理"向"精细运营"、从"分散处置"向"系统盘活"、从"单一变现"向"价值赋能"转变。
（一）专业化筑基：构建"制度+平台+数字化"的标准化运营体系
针对传统模式下资产管理分散、流程不规范、运营效率低的问题，兴湘集团强化顶层设计，搭建专业化管理架构，建立全流程制度规范，为资产盘活提供体系化支撑。
完善顶层制度设计，筑牢规范运营根基。全面盘清资产家底，建立资产分类管理台账，结合实际制订《推进存量土地房产盘活利用三年工作指引（2023-2025年）》，明确三年工作目标与实施路径；同步印发《国有资产交易管理制度》《资产租赁管理办法》《国有资产评估管理办法》三项核心制度，覆盖资产交易、租赁、评估全流程，确保盘活工作有章可循、合规推进；制订《所属企业授权方案》，优化所属企业资产处置决策权限，大幅提升盘活决策效率。
搭建两级专业平台，实现集中统一运营。2023年2月，重组整合5户一级子企业，改组组建兴湘资产公司，作为集团国有资产管理专业化平台，将非自用土地房产全部集中统一划转管理，实现集团内部资产从"分散持有"向"集中化、专业化"管理转型。在交易端，推动所属湖南拍卖行与省联交所签订《合作协议书》，共同开展国有资产交易业务，加强与省公共资源交易中心业务协同，发挥招商撮合功能，构建"专业管理+公开交易"的双平台支撑体系，服务省属企业资产"三资"盘活。
上线数字化管理系统，实现资产全景管控。建设资产管理数字化系统，绘制全景资产地图，对全集团存量资产的权属、用途、租赁、收益等信息进行动态化、可视化管理，实现资产底数"一张图"、运营数据"一本账"，为分类评估、精准施策提供数据支撑。
（二）差异化施策：践行"能用则用、不用则售、不售则租、能融则融"分类路径
遵循湖南省"三资"盘活工作理念，根据资产区位禀赋、功能属性、与主业关联度，将存量资产划分为保留提升、合作开发、处置出清、租赁提质四大类，匹配差异化盘活策略，实现资产价值最大化。
能用则用：保留提升，低效楼宇蝶变科创载体。对区位优势突出、具备改造价值、契合主业方向的核心资产，通过功能再造与业态升级，向科技创新载体转型，实现"资产价值+产业价值"双重提升。原新物产汽车城大楼建筑面积约5万平方米，原以低端租赁为主，业态复杂、租金偏低。2023年，兴湘集团主动融入长沙"全球研发中心城市"建设与开福"科创谷"布局，依托毗邻国防科技大学的区位优势，投资改造该楼宇，打造兴湘国科科创成果转化中心。项目聚焦低空经济、航空航天、新一代信息技术三大赛道，配置适配科研实验与轻生产的硬件条件，构建"平台+基金+园区"一体化运营模式，设立专项科技成果转化基金，配套创业孵化服务，从方案设计到首批企业入驻仅用时不到100天。改造后，楼宇资产收益大幅提升，同时成为长沙科创成果转化的重要节点，实现了从"低端物业"到"科创高地"的质变。
能融则融：合作开发，工业遗产焕发文创活力。对具备工业遗产价值、政府无意收储、自主开发难度大的闲置工业用地，采用非控股方式引入社会资本合作开发，推动工业遗存向文旅消费场景转型，实现工业遗产价值升级。华升股份雪松公司纺织生产线搬迁后，位于株洲芦淞区的180亩原主厂区长期低效闲置，且难以找到直接受让方。2024年，兴湘集团指导华升股份创新采用"股权合作+专业运营"模式，引入社会资本与地方国资平台，共同出资成立项目公司（华升股份持股49%），打造"芦淞1937"工业文创园。项目保留原厂建筑肌理与工业印记，规划工业遗址保护区、文化旅游聚集区、青年文创产业区三大功能分区，布局工业文化展示、非遗传承、主题策展、婚庆美食、文创工作室等多元业态。通过引入专业运营团队，既弥补了国企在文旅商业运营领域的能力短板，又通过社会资本激活市场活力，实现了工业遗产保护、城市功能更新、资产价值提升的多赢。
不用则售：处置出清，闲置土地回笼主业资金。对与主业发展关联度低、当地政府有收储意向的低效闲置土地，依法依规推动收储变现，加快非主业资产有序退出，回笼资金聚焦核心主业发展。针对华升股份洞麻公司391亩土地、隆博公司91亩土地、国富化工95亩土地等多宗闲置地块，兴湘集团主动加强与属地政府沟通对接，推动纳入政府土地收储计划，涉及收储金额约5亿元。对远大二路约43亩工业出让地等具备市场转让条件的资产，通过公开挂牌方式处置，变现金额约3600万元。通过非主业资产出清，既实现了国有资产保值增值，又为集团主业转型重组提供了资金支撑，推动国有资本向科技创新、产业升级等关键领域集中。
不售则租：提质增效，存量物业租金价值升级。对暂不具备处置条件、适合出租的存量资产，通过公开招租、业态优化等方式，做到"应租尽租"，提升租金收益水平。长沙步行街江东大楼通过公开挂牌招租，年租金由490万元提升至1150万元，增幅超130%；集团系统内资产全面实现应租尽租，年租金规模约2亿元，有效提升了存量资产的持续收益能力。近三年，集团新增资产租赁约500余项，成交年租金超900万元，租赁资产运营效率显著提升。
（三）一体化融合：推动资产盘活与产业发展、国企改革同频共振
兴湘集团坚持"盘活为手段、发展为目的"，将存量资产盘活与主业转型、城市发展、国企改革深度绑定，实现资产价值与战略价值的协同提升。嘉伦国咨在复盘案例时指出，这种"以资促产、以产兴城"的一体化逻辑，是兴湘模式区别于简单资产处置的核心价值所在。
与主业转型一体化，赋能核心功能升级。将存量资产盘活作为集团主业向国有资本运营、科技创新投资转型的重要抓手，通过低效资产改造为科创载体、闲置土地变现补充主业资金，直接服务集团核心功能定位。兴湘国科科创园不仅是资产盘活项目，更是集团落实科技创新战略、培育新质生产力的核心载体，通过"空间载体+资本赋能+专业服务"的模式，加速科技成果转化，培育战略性新兴产业，推动集团从"资产管理"向"产业培育"延伸。
与城市发展一体化，承接区域战略落地。主动对接地方发展战略，将存量资产转型融入城市功能更新与产业布局优化。长沙的科创载体项目对接"全球研发中心城市"建设，株洲的文创园项目对接老工业区更新与消费升级，各项目均与属地政府发展规划高度契合，既争取了政策支持，又推动了城市功能完善，实现了国企发展与地方建设的同频共振。
与国企改革一体化，破解历史遗留难题。发挥国有资本运营平台功能，将资产盘活与省属国企改革脱困、历史遗留问题化解相结合。2022年，根据湖南省国资委部署，兴湘集团出资收购长沙水泵厂办公楼，支持湘电集团改革脱困；2023年，妥善处置历史遗留问题，将闲置十余年的长泵办公楼改造为集团第三集中办公楼和青年人才公寓，引入3家所属企业集中办公，既降低了行政管理成本，又盘活了长期闲置资产，实现了"支持兄弟企业改革+盘活自身存量资产"的双重成效。同时，集团制订涉地涉房历史遗留问题清单，充分利用国家及湖南省关于国企存量土地盘活的政策红利，推进17宗土地、21处房产的权利人名称变更登记，推动权证不齐资产确权登记，通过协商、司法等方式收回被占用资产，为资产盘活扫清权属障碍。
四、实施成效
（一）资产运营效率显著提升
通过专业化、差异化、一体化的系统盘活，兴湘集团存量资产价值得到充分释放。近三年，共完成非上市股权和资产转让金额约3.6亿元，新增资产租赁约500余项，成交年租金超9000万元，系统内租赁资产年租金规模达2亿元；谋划推动近800亩土地盘活利用，涉及政府收储金额约5亿元，核心楼宇租金收益实现翻倍增长，资产运营效益大幅提升。
（二）产业赋能效应持续显现
存量资产从"低端物业"向"产业载体"跃升，兴湘国科科创园汇聚低空经济等前沿产业资源，成为长沙科创成果转化的重要节点；芦淞1937文创园推动传统工业区向现代服务业转型，为城市更新注入新动能。资产盘活有效支撑了集团主业向科技创新、国有资本运营的战略转型，培育了新的增长极。
（三）改革示范价值充分彰显
该案例入选国务院国资委地方国企盘活存量资产典型案例，探索形成的"专业化运营打底、差异化分类施策、一体化融合发展"模式，为湖南省乃至全国地方国企存量资产盘活提供了可复制的实践样本。其建立的"制度规范+专业平台+数字化管控"的资产管理体系，也为省属国企提升资产治理能力提供了借鉴。
五、可参考借鉴点
（一）专业化运营是存量资产盘活的基础保障
存量资产盘活不能依靠分散化、粗放式的单点处置，必须建立专业化的管理体系。通过搭建专业化运营平台、完善全流程制度规范、上线数字化管理系统，实现资产集中统一管理与标准化运营，是提升盘活效率、保障合规运作的核心基础。
（二）差异化分类是资产价值最大化的核心方法
摒弃"一刀切"的处置模式，遵循"能用则用、不用则售、不售则租、能融则融"的理念，根据资产禀赋、区位、产业属性精准分类施策，优质资产做价值提升，潜力资产做合作开发，低效资产坚决出清，存量资产做租赁提质，能够最大化释放不同类型资产的价值。
（三）一体化融合是盘活工作的根本方向
存量资产盘活不能孤立进行，必须与企业主业转型、区域城市发展、国企改革大局深度融合。主动承接产业定位与城市战略，将资产盘活转化为产业发展动能，同时借力改革政策破解历史遗留问题，才能实现经济效益、产业效益与社会效益的多重统一，真正服务企业高质量发展。
（四）工业遗产应注重长期价值挖掘
工业遗产类资产不宜简单拆除变现，其承载的历史文脉、空间形态具有独特价值。通过功能改造、业态升级，将工业遗存转化为文创园区、消费场景，不仅能释放更高的长期经济价值，还能延续城市工业记忆，适配城市更新与消费升级需求。
关于嘉伦国咨
嘉伦国咨国资改革研究中心专注于国资国企改革重组、存量资产盘活、国有资本运营优化领域的深度研究与实操服务，核心团队深耕国资系统多年，累计服务数十家省属国企与地方国资平台。中心聚焦三资清查处置、主业重组整合、低效资产提质、产业园区转型等核心场景，打造标杆案例库、政策工具包与落地方法论，为国资国企高质量发展提供专业、系统、可落地的决策支撑与解决方案。
