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【改革前沿】央企房地产“江湖”:想要重组整合再造“巨无霸”并非易事

浏览量:147 发布时间:2018-08-09

央企整合大潮激荡着央企房地产分化发展的格局。近日举办的深化供给侧结构性改革推动中央企业高质量发展媒体通气会透露信息,下一步国资委将在更高目标、更大范围、更深层次去谋划和推动重组工作,央企将分层分类推进新的整合,在继续做好集团层面重组的同时,打破企业边界深入推进专业化整合。

“央企房地产的重组整合是当前房地产市场的重要趋势。在‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位下,房地产市场呈现出平稳发展的态势,给市场带来很多变化。其中,房企之间的合并重组,特别是国企或者央企房地产的重组整合,或成为影响行业发展格局的重要力量。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚如是说,重组整合将为央企房地产的发展带来更多想象空间。

分化发展  登顶与跟队

经国务院国资委批准,当前主要有21家央企保留房地产业务。但在整个房地产业经历深刻调整的今天,央企房地产正各自进入不同的发展轨迹,分化发展趋势明显。其中,以保利地产为代表的第一梯队房企正发力登顶前三甲,而以五矿地产等为代表的央企房地产则排在TOP100之外,在行业日益加剧的规模竞争中努力保持跟队。

央企房地产分化发展的行业背景之一是行业集中度快速提升。中国指数研究院数据显示,2018年上半年,共有138家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加12家;合计实现销售额49743亿元,平均销售额361亿元,同比增长25.6%;市场份额提升15.2个百分点,达到76.4%,刷新了历史数据。

在“马太效应”下,房地产资源必然向谈判能力、融资能力、成本控制能力、溢价能力更强的龙头房企集中,进一步加强了央企房地产的分化发展。从销售业绩来看,2018年上半年,保利地产、中海地产、华润置地跻身TOP10,招商蛇口与中国金茂位列TOP20,中国铁建、保利置业跨入TOP50,中粮地产、中国中铁、华侨城、电建地产、中冶置业和中交地产进入TOP100,五矿地产等其余8家企业则排在TOP100之外。

通过梳理业绩公告数据可以发现,上半年不少央企房地产已经完成甚至超过年度目标的50%。其中,完成比例最高的属中国金茂,其上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元,已经完成年度目标的71.8%。此外,保利置业、中国铁建、保利地产、中海地产等也在上半年已经完成或者超过了年度销售目标的一半。

以保利地产为例。

重组整合

“利润王”中海地产仍然保持自身优势。

重组整合

曾经位列“招保万金”之首的招商蛇口,也在央企房地产分化发展的潮流中努力跻身。

重组整合

也有部分央企房地产在分化发展的格局中面临较大压力。

重组整合

背后动因 重组与整合

随着房地产“寡头时代”来临,集中度提升不仅给中小房企带来生存压力,同时也对大型房企的运营管控、资金运作等能力提出了更高要求。在此背景下,合纵连横式的重组整合成为这场规模赛中的重要生存之道。

业内专家认为,在未来几年,房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”,也可能因为企业集中度增加带来大企业之间的合纵连横,甚至排名前30的企业之间,因为各自诉求直接合并,这将是今后并购的新特征。事实上,对于央企房地产来说,重组整合的大戏也正在频繁上演,并成为改变央企房地产竞争格局的重要动因。

早在2004年6月,国资委发出《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》,贯彻主辅分离、精干主业的要求,决定由中房集团、保利集团、华侨城、招商局和中国建筑工程总公司5家企业牵头整合国资委168家央企旗下的房地产资源,正式拉开了央企房地产整合的大幕。

10多年来,央企房地产几经演变。2010年,国资委确定了包括中国建筑总公司、中国房地产开发集团、中国保利集团、华侨城集团等在内的16家地产主业央企。2011年,鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团获准保留地产业务。至此,允许保留房地产业务的央企由此前的16家扩充至当前的21家。

在央企房地产的演变发展中,重组与整合是一条重要的主线。近年来,在被国资委允许从事房地产主业的21家央企中,包括中交、保利、中航、五矿、中冶、中房等在内至少有10家已启动内外整合重组。其中,早先起步的华润置地、中海地产等第一梯队企业的重组已基本完成,紧随其后的中交、五矿、中粮和保利等地产央企正在加速重组整合步伐。

以保利地产为例。

重组整合

保利地产与保利置业的整合也备受关注。

重组整合

“从这类并购可以看出,央企内部的地产资源大整合在继续,类似重组有助于盘活当前一些小型央企地产资源,也给大央企提供更多的土地补给。”另一业内人士表示。

重塑格局 现实与期待

日前,国资委就中央企业重组整合工作方面提出了明确要求,下一阶段要充分认识重组的重要意义和整合任务的复杂性、艰巨性,进一步加大工作力度,扎实推进整合融合,确保实现重组预期目标。对于央企房地产来说,其不仅要应对整个房地产市场的格局之变,也在央企整合的大潮中面临诸多变数。

央企房地产的重组、整合和土地等资产注入正在催生一批巨无霸地产公司,发展格局正在重塑。

重组整合

重组整合

除了央企内部重组,央企参股民企或者引入民企进行混改也成为重要趋势。典型案例是绿城与中交的合作。国资委产权局副局长郜志宇今年年初表示,初步统计,2017年中央企业新增混合所有制企业户数超过700户,其中通过资本市场引入社会资本超过3386亿元。从行业分布看,房地产、建筑、建材、通信、矿业5个行业企业混合程度较高,房地产混合所有制企业户数占比达到88.3%。

但通过重组、混改等方式造就“巨无霸”企业也并非易事。

重组整合

“在央企房地产整合过程中,一是要考虑如何提升企业的资源整合能力,尤其是融资能力对于房地产这样的重资产行业来说至关重要。二是考虑企业文化该如何融合,央企房地产在整合后面临企业文化和管理等方面的碰撞,只有做好企业文化融合才能充分发挥重组带来的正面效应。此外还要解决重组后的企业确权问题、历史债务问题、员工安置问题等。”江瀚说。



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