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【嘉伦原创】高速公路服务区、沿线土地开发发展实证研究

浏览量:257 发布时间:2019-02-21

 高速公路核心功能是提供通行服务,主营是收费业务,但同时还具有经营、信息、宣传、服务和文化传播等功能。新时代、新形势下,迫切需要统筹利用高速公路及沿线相关资源进行综合开发,为广大道路使用者提供综合的、高品质的、高效率的出行体验,同时,实现高速公路建设运营效益最大化。根据各高速公路发展程度及高速公路企业战略倾向不同,结合高速公路所在地区的区域规划发展要求,高速公路服务区及沿线土地开发一般分为土地利用及优化、房地产项目开发、物流仓储开发、旅游资源开发、光伏能源开发、苗圃种植项目开发、租赁经营开发(包括土地租赁、光纤通信租赁、养护设备租赁)、广告经营项目开发等。本篇重点围绕物流仓储开发、旅游资源开发及光伏能源开发为例展开。

(一)物流仓储开发

1、开发内容

(1)物流基地。一直以来,高速出口互通区域的大片土地形同鸡肋,常常只能作为绿化用地,通过整合利用高速公路服务区、互通区及城市交通设施边角空地开发创新物流发展模式,可以将这些土地建成一个个干线物流基地,能有效地分流集聚物流用车,减轻城市核心区域的交通拥堵压力和尾气污染。

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图1 杭州前进物流中心效果图

 


专栏杭州交联物流有限公司前进物流中心项目

杭州交联物流有限公司前进物流中心项目,由杭州市交通投资集团有限公司下属的杭州交通物流有限公司负责投资建设,项目位于大江东产业集聚区钱江通道南接线六工段互通区,占地160亩,比邻S9苏绍高速,交通区位优势明显。原先在规划中只是一片绿化用地,2014年,六工段互通区这块绿化用地通过审批正式调整为物流仓储用地,通过低效用地再开发,新增智能电子商务物流用地160亩,总建筑面积达到16.56万平方米,计划总投资约5.3亿元。该项目提出全方位立体交通体系,即“双首层”概念,设计小型货车通过高架桥到二层,在造价增加不多的情况下提高使用便利性和二层利用率,在有限的用地范围内创造更多的价值。目前,前进物流中心已是交通运输部重点推荐的区域网络化物流基地项目,未来还将在杭州绕城的东线、北线、南线、都市高速等环杭州区域进行复制,形成统一的信息交互平台,节省干线物流成本。


(2)物流地产(仓储物流、物流园区)。当前,中国人均仓储用地面积较低,现有物流设施中75%以上无法满足当前的物流需求。高速公路沿线广袤的闲置土地,具有发展仓储物流的先天优势。同时,资金和渠道资源将会是阻碍布局高速公路沿线物流园区的主要因素。葛洲坝集团可与国内外专业的现代物流设施提供商进行合作开发和运营。

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2 外资布局中国仓储物流市场


专栏中国-东盟自由贸易区凭祥物流园、金桥物流园区

1、中国-东盟自由贸易区凭祥物流园。由广西交投投资建设,位于广西凭祥边境经济合作区南山工业园区南友(南宁―友谊关)高速公路旁,距友谊关8公里,项目占地2000亩,总投资约11亿元人民币。中国—东盟自由贸易区凭祥物流园是我国与东盟各国直接对接的现代物流园区,是目前广西建设规模最大、投资额最大的物流园。

2、金桥物流园区。由广西交投投资建设,位于二塘高速出入口,规划总占地面积1平方公里,主要包括农产品物流中心和综合物流中心两部分,以服务于南宁市农资、农产品与建筑材料在南宁周遍地区的干线分拨与城市配送。


  

2、开发模式

主要有建造租赁、土地出让、建造出售3种模式。


租赁模式

自建模式

购买模式

模式介绍

租用第三方仓库

自行负责仓库整体投资及建设,全程参与并负责仓库选址、土建、内部设施规划及布局等

购买现成仓库

优势

节省基建时间;

无须一次性大规模的成本支出;

仓库扩减容相对灵活。

仓库选址、内部布局选择性最强;

合作风险性最小;

提升公司形象。

合作风险性小;

仓库选择、内部布局选择性较强;

建设周期较短。

能力要求

具有足够数量的满足仓库规模及选址需求、且具有长期合作意愿的第三方仓库资源

有合适的仓库地址资源;

有足够的现金流。

有合适的现成待销售仓库资源;

有足够的现金流。

 

3、运营模式

可通过自建或租赁库房、场地,储存、保管、装卸、搬运货物,并提供配送、理货等延伸增值服务。

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图3 仓储物流业务盈利模式

(二)旅游资源开发

1、开发内容

(1)文旅综合体。2016年全国旅游业实际完成投资12997亿元,其中大型综合类项目比重最大,实际完成投资4440亿元,占总投资的34.2%,同比增长24.1%。大型旅游综合体项目由于整合了休闲、度假、娱乐、餐饮、购物、住宿等多种功能,已成为全域旅游发展的重要方向和拉动地方经济发展的重要动力。葛洲坝集团可以探索高速公路沿线适合的地块联合投资开发文旅项目。同时,文旅项目必须考虑相关业态的整合,如核心旅游吸引物、商业业态、住宿设施、文化元素的打造等,作出差异化产品。



专栏芜湖方特欢乐世界

芜湖方特欢乐世界位于芜合高速芜湖港/经济开发区出入口处,由华强集团开发建设。华强是国内唯一具有成套设计、制造、出口大型文化科技主题乐园能力的企业,自主研发、建造、运营20多座“方特”“美丽中国”“地方历史文化”系列主题乐园,并成功出口伊朗。葛洲坝集团可探索在高速路周边优质地块与华强等同类企业合作开发主题乐园。


(2)休闲农业。2017年,中国休闲农业呈现出了高速成长的态势。从中央一号文件到十九大报告,农业部、财政部、建设部、旅游委、发改委、国土资源等国家各大部委,纷纷出台了十多个重要文件以推动乡村发展,使得休闲农业与乡村旅游走上快车道。葛洲坝集团可探索投资高速公路沿线的民宿、特色小镇、田园综合体、现代农庄以及美丽乡村项目等机会。


专栏重庆高速“服务区+休闲农业旅游”

重庆高速围绕“2小时旅途经济”和“30分钟消费经济”的服务区发展理念,充分挖掘服务区的商业价值,实现路域资源的业务拓展。如云龙服务区依托资源(口岸+农业),打造集品牌农副产品展销、生态观光体验、休闲一体的农产品“奥特莱斯”特色服务区;南川大观服务区可亲身体验茶叶从采摘到加工、烘干、成型的生产流程,同时还能欣赏到茶艺师精彩的茶道表演。未来,重庆高速集团将进一步依托已运营的44对、逐步增设的36对服务区,按照“突出特色、统筹实施、成熟一个、推进一个”的原则,实现高速公路服务区全面提档升级。

 

(3)自驾营地。整合利用高速公路建设期间弃渣场等所闲置的土地,结合各服务区区位优势,将汽车营地打造成为现代服务区的组成部分。实现驾乘人员可以在营地里面体验风情别致的小木屋、浪漫梦幻的星空屋、时尚的箱子屋,也可以体验自己搭帐篷。营地还可提供专门的房车停车位、充电桩、篝火、烧烤设施等。以及通过在服务区设置ETC车道上下道口,连接地方道路,实现车辆可直接在服务区上下道,前往周边景区。

 

专栏重庆高速冷水服务区生态旅游自驾营地

冷水服务区生态旅游自驾营地地处渝鄂交界处石柱县冷水镇境内,是重庆市的东大门和沪渝高速公路进入重庆的第一门户窗口,距重庆主城267公里,距石柱县城42公里,距利川市城区36公里,到黄水镇集镇26公里,与湖北省利川市汪营镇的柏洋塘接壤。营地海拔约1443米,全年最高气温20℃,最低气温零下5℃,平均气温16-17℃,四季景观鲜明、独特,是避暑纳凉、休闲养生、放松度假的理想场所。营地集生态旅游﹑露营、摄影、运动、篝火、烧烤等休闲项目于一体,设有综合接待服务区、景观休闲区、森林度假区、房车露营区和户外运动区等不同功能板块,配套有木屋、房车、钢架幻影球客房、集装箱房、北欧式膜结构帐篷等住宿设施和专业的服务团队,可满足团队住宿、房车露营、休闲娱乐等游客的多样化需求。

 

2、开发模式

发挥央企优势,联合投资优质文旅项目,探索以“土地开发+专业型运作平台+专业品牌服务输出”的方式合作开发。

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图4 葛洲坝集团文旅项目投资模式示意

 

同时,利用涉足文化旅游的机遇,进一步强化周边土地资源的储备,开展旅游地产项目的开发建设。

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土地一级、二级联动开发模式示意



专栏文旅项目开发模式

旅游产业拉动力强、资本驱动力强、民生服务力强、文化引领力强,拥有最的产业链、最的生态圈、最广的消费群,是新常态下的经济新增长点和动力源。葛洲坝集团围绕高速沿线土地开发利用过程中,需创新融合文旅产业要素,构建跨界资源整合平台,充分发挥国企平台功能,整合国内影视、旅游、休闲、金融、地产、消费资源,形成可复制的可持续的增长模式。如碧桂园联合平安银行、华谊兄弟、海昌集团、艺术北京等构建“平台+业态+产品+网络”的立体化商业模式。

一个卖点:以影视资源为卖点

多种人群:吸引追星粉丝群、以儿童为中心的家庭客户、年轻白领等多种消费人群

两种业态:

  • 城市中心文旅综合体:以单体建筑的形式存在,在城市中心打造具有独特时尚、艺术品位的休闲空间,内置休闲体验类为主的多种业态

  • 城市周边文化旅游城:构筑都市人群的旅游度假空间,在城市周边新区打造集休闲、娱乐、旅游、度假功能与一体的区域旅游目的地

    一个模式:引入互联网权益众筹,将文旅综合体项目包装成权益众筹项目,锁定资金与未来市场,实现文旅产品金融化,通过平安银行的网络渠道进行销售。


(三)光伏能源开发

1、开发内容

按目前的高速公路施工设计要求和实际建设情况,每一百公里有两对服务区,至少两个互通立交匝道圈,占路面1/3面积的边坡,沿线散落的约4000亩的取土坑。如果将高速公路沿线闲置的土地资源利用起来安装上光伏装置,将可以有效利用好高速公路两旁的空地。而且在兴建过程中,不需要重新征地、不需要占现有的土地资源,也不需要增加基础设施投入。并网发电后,可实现为高速公路路灯、电子情报板、融雪剂自动喷淋设施、隧道及收费站等提供电力供应,能从根本上缓解地区经济发展与资源、空间、环境之间的约束矛盾。另外,光伏公路网编织完成后,也能提升地方的窗口形象,成为亮丽独特的高速公路景观。

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6 某高速公路光伏能源布局示意图

2、开发模式

以控股的方式,联合光伏上下游企业,利用高速公路路域内收费站、收费广场、边坡、匝道、屋顶等闲置、低效土地资源,有效整合分布式光伏电站、智能化监控接入、物联网应用等,打造高速公路新能源样板工程。

专栏齐鲁交通发展集团高速公路+光伏能源发展模式

齐鲁交通发展集团依托庞大的高速公路体系,成立控股子公司——山东交通新能源科技有限公司(另两家股东分别是潍坊蓝畅新能源有限公司持股24%、山东正晨科技股份有限公司持股24%),致力于分布式光伏发电站的研发、设计、建设、运营及新能源投融资业务,大力推广林光互补等“高速公路+”发展模式,利用高速公路路域内收费站、收费广场、边坡、匝道、屋顶等闲置、低效土地资源,有效整合分布式光伏电站、智能化监控接入、物联网应用等,致力于打造交通行业新能源样板工程。目前,已谋划在济青高速南线、济南绕城高速东线南线与机场高速8对服务区、7个收费站,共将建设15.17MWp分布式光伏发电项目。

 【作者:中美嘉伦 李梁杰】



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